L’immobilier ou les REER ?

2019-01-24T21:47:40+00:00 24 janvier 2019|Non classé|

À plusieurs reprises, je me fais demander par des gens dans différents événements quel est le meilleur investissement entre acheter un duplex ou acheter des REER (comme je l’entends souvent) ?  Ma réponse va probablement vous déplaire, mais ça dépend de vous ! 

 

Parlons immobilier

Je ne suis pas un expert en immobilier, je ne suis pas non plus courtier, mais j’ai tout de même mes connaissances personnelles et professionnelles.  Je suis personnellement propriétaire d’une maison et regarde souvent l’option d’acheter un immeuble à revenus, malheureusement je n’ai rien trouvé d’intéressant pour le moment.  Quand je parle à des investisseurs immobiliers ou des gens qui ont déjà eu des actifs locatifs, il y a toujours deux discours, il y a celui qu’on entend souvent, celui qui a acheté un triplex et que deux ans plus tard celui-ci valait 100000$ de plus ce qui lui a permis d’en acheter un autre et que maintenant cet investisseur est rendu à plus de 20 portes et a cessé de travailler puisqu’il ne vit que sur ses renouvellements.  De l’autre côté il y a l’investisseur qui a payé trop cher pour son duplex, après 6 mois il y avait un vice caché dans le sous-sol et ses recours contre l’ancien propriétaire n’ont rien donné.  En plus, la goutte qui fait déborder le vase, pendant 3 mois le locataire du haut ne paye pas son loyer, plusieurs heures passées à tenter de se faire payer.  Résultat le propriétaire vend l’immeuble 5 ans plus tard à perte puisqu’il veut se débarrasser de la gestion de l’immeuble.  Ceci étant dit, l’achat d’un immeuble mérite l’attention de certains points.  Ëtes-vous bricoleur ? Peu importe l’immeuble que vous achetez, celui-ci nécessitera des rénovations de tout genre si vous devez engager quelqu’un à chaque fois sur votre premier immeuble celui-ci ne sera pas très rentable.  Comment allez-vous faire la gestion de vos locataires ?  Détenir un immeuble locatif n’est pas seulement recevoir des revenus pour contrebalancer son hypothèque.  Comment allez-vous réagir si un locataire ne vous paye pas pendant 3 mois ? Avez-vous les reins assez solide pour supporter votre immeuble sans un des loyers ?  Selon moi, plusieurs de ces facteurs sont connus, mais souvent sont méprisés lors de l’achat, cependant un persiste et il est celui de payer le bon prix pour votre immeuble comme n’importe quel autre investissement.  Un vieux ratio comptable mentionne que nous devrions payer un immeuble environ 12 fois les revenus de l’immeuble, plusieurs me dirons qu’en ce moment il est difficile de trouver ce type de ratio, mais encore une fois plusieurs facteurs peuvent favoriser l’achat d’un immeuble à un ratio plus élevé (âge de l’édifice, locataire actuel, rénovations à court terme, etc…).  Cependant pour moi l’immobilier reste un investissement long terme, à moins d’être très chanceux et de connaitre une croissance énorme de la valeur de votre immeuble sur un horizon de 3 ans, vous devrez pour les premières années laissez passer de côté une partie du rendement, par contre à long terme il vous permettra de générer un rendement intéressant en plus d’augmenter votre pouvoir d’achat.

 

 

Un REER, c’est tu bon ?

Premièrement, le REER au même titre qu’un CELI est un véhicule de placement et non un placement en soi.  Ces deux régimes comportent différents avantages fiscaux que je vous invite à consulter dans mon dernier article.  Ce qui déterminera si votre rendement a été bon est le type d’investissement que vous aurez choisi selon votre profil d’investisseur et aujourd’hui je ne suis pas ici pour faire la différence entre les différents types d’investissement.  Cependant, ce que je peux vous confirmer est que si vous avez un profil très conservateur ne vous attendez pas à faire un rendement de 10% par année.  De l’autre côté, si vos attentes sont de faire un rendement de plus de 10% annualisé, vous devez vous assurer que votre placement correspondent à votre profil d’investisseur, bien qu’un investissement audacieux bien géré génère normalement un rendement plus élevé que d’autres, seriez-vous prêt à subir une baisse de 30% dans vos placements lors d’une récession pour ensuite obtenir un gain de 50% l’année suivante.  Posez la question est y répondre.  .  Pensez-vous avoir besoin de vos investissements dans les prochains 3 ans ? Comment réagissez-vous lors de périodes baissières comme la fin de l’année 2018 ? En tant qu’investisseur vous devez vous poser ces questions, afin d’établir vos objectifs, mais surtout de le faire avec des produits dont vous serez confortable à détenir.  Tout comme l’immobilier, vous aurez toujours deux discours soit la personne qui a investi au début des années 2000 et qui n’a pas fait de rendement pendant 3 ans qui est devenu émotif et a décidé de décaisser l’ensemble de ses placements.  De l’autre côté, il y a la personne qui a investi depuis 2009 soit juste après la crise économique de 2008 et qui a présentement un rendement de 15% annualisé en près de 10 ans.  Encore une fois, comme l’immobilier, à court terme nous pouvons être chanceux ou malchanceux cependant à moyen terme vous devriez générer un rendement respectable en fonction de votre profil d’investisseur.

 

Pour conclure, personnellement je ne crois pas aux miracles, mais beaucoup plus aux plans d’actions structurés.  Je crois que l’immobilier et des cotisations dans des investissements par le bais de véhicules comme le REER ou le CELI en fonction de votre profil d’investisseur sont complémentaires dans la mesure où vous avez la liquidité pour le faire. Chaque investissement apporte ses bénéfices, mais comme je le répète souvent à mes clients il est important de gérer ses attentes et suivre le plan qui a été établi depuis le début.